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疫情加超15万套二手房 为何重庆房价一直上不去呢?

6月30日下午,重庆市公租房管理局举行市级公租房摇号配租,本次摇号共配租空港佳园、缙云新居等21个小区9952套公租房。


公示期满后,有接近1万个家庭领到钥匙,2-3万低收入人群的住宿问题将得以解决。


重庆人在调侃:这座城市有全宇宙最多的公租房。


这种说法一点不夸张,真是这样。


对比一下中国一线城市中的龙头:上海。


截至2017年10月,上海公租房供应房源已经达到11.5万套。


同一时期,重庆的数量是多少呢?


据中新网报道,截至2017年12月,重庆市已累计完成21次公租房配租,总共推出近36万套房源,满足了90万新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员、新就业人群等“夹心层”群众的住房需求。


最新的数据是:截至2019年4月23日,重庆累计分配公租房50.5万套,为140余万人解决了住房问题。


黄桷树财经注意到,在同一时期,重庆的城区人口约为上海的二分之一甚至三分之一,但公租房数量却是上海的三倍多。从城区人均公租房数量来看,重庆应该是上海的6倍甚至是9倍。


疫情加超15万套二手房 为何重庆房价一直上不去呢?


重庆不仅公租房数量多,而且租金非常低廉。


以重庆部分公租房租金标准为例,民心佳园每月每平方米11元,大竹林康庄美地每月每平方米10元,西永康居西城9.5元,蔡家两江名居9元,华岩民安华福9元,茶园城南家园9元,再加上每月每平方米1元左右的物管费,40平方米的单间配套,一个月租金也就400多元,60平方米的两室一厅,一个月租金不到700元。


黄桷树财经注意到,重庆公租房的租金价格,只有市场正常价格的30%-40%。


对比一下上海,它比较偏远的嘉定区近期推出公租房,公租房是按照市场正常价格的9折在出租,比如,一套房屋的市场租金是5000元/月,公租房会按照4500元/月出租。


从民生角度来说,公租房对无房的低收入人群有利。


从市场角度来说,公租房对整座城市的房价有极大的压制作用。


来看一下重庆的公租房:民心佳园。


这里是重庆首个公租房项目,总建筑面积约为108万平方米,全是20-33层的高层电梯房,有封闭式管理的小区,有配套的公立幼儿园和公立小学,轨道交通3号线和10号线交叉而过,还有十多条公交线路经过。方圆3公里范围内,更是有新世纪百货、宜家、奥特莱斯、苏宁电器、家乐福等商业配套。


重庆人调侃:民心佳园这样的公租房,配套远远好过一般的商品房小区,唯一的缺点是,一些租客的素质较低,有随处扔垃圾和随地吐痰的习惯。


胖狮有一个著名预言,如果重庆的公租房数量能够减少一半,市场上立马多出25万套房的租房和购房需求,万科泊寓和龙湖冠寓的开店数量可以增长一倍,重庆每套房的房租可以上涨300-500元,重庆每平方米的房价可以上涨800-1000元,“哪怕是把公租房的房租提高到市场正常价格的7折,这座城市的房租和房价立马就会有反应。”


第三方数据显示,重庆可能是对低收入人群最友好的大城市。


2019年7月23日,上海易居房地产研究院发布了《2019年上半年全国50城房价收入比报告》,重庆的房价收入比只有10.2,远远低于深圳的36.1,上海的24.6,厦门的22。


这正是重庆最厉害也是最被诟病的地方。


在一座城市房价还处于低位的时候,政府强势介入,它就修建了大量的公租房,再加上房产税,对这座城市房价的上涨起到了全面压制的作用。


对比一下饱受高房价和高房租的香港,重庆人民或许感到有点幸福——重庆政府没有把房地产完全交给市场,天量公租房给了低收入人群一个家,对于社会的安定有非常大的积极作用。


但不是每一个人都对此满意。


一些投资客表示,前几年看到重庆房价低,买了几套房来投资,没想到几年下来根本没怎么涨,现在后悔死了。


重庆一位企业家指出,重庆的房产调控手段是用公租房+房产税,其他城市的房产调控手段是加码限售限购,从效果来看,用公租房+房产税的效果更好,但在国内,重庆这样的操作并没有多少城市跟进,因为公租房建多了,房价涨上不去,地价自然就上不去,政府的财政收入会受到影响,房企的投资热情也会减弱,居民的财富增幅也会较少,“重庆房价太低了,重庆人民的财富积累不够,与国内其他城市相比,重庆人拿不出来多少钱来投资兴业,经济的活跃度会受到影响。”


疫情加超15万套二手房 为何重庆房价一直上不去呢?


重庆2018年GDP总量超过2万亿,全国排名第17,高于天津,处于江西与广西之间。2019年,根据初步的测算,重庆经济增速约为6.3%,经济规模在2.1万亿左右,增速高于全国平均水平,实属不错。


根据我的经验,买房子的时候,本地人一般都偏保守,会纠结与区块地理位置,尤其是传统市中心。此外,本地人还会对过去房价的历史很比较关注,在自己的心里面会默默设置一个天花板。


相比之下,外地人的思路和开放多了。刚需外地人首先会满足居住的条件,买起房子来果断得多。投资性的外地人,购房往往会跟着政府的规划走,也就是说比较有眼光,并不会拘泥于原有的地理位置。


不知不觉中,夏天到了。那,重庆夏日,我们看什么。其实,重庆这座山水城:有山,巍峨峻峭;有水,碧绿清波;山水之间,云雾缭绕,草木蓊郁。偶尔不经意间,一个神奇的方位,独特的角度,江涛沙滩风也是妥妥的大片,两江四岸皆有不同的风景。


现在从整体来看,重庆的房产市场的情况并不是很好,大量炒房客被套住,疯狂抛售房子。二手房挂牌量越来越大,由5|8|同|城的二手房信息就可以看到,仅仅六月份,重庆二手房挂牌量就增加了5000多套。


而且重庆二手房现在已经开始影响新房,重庆现在的新房价格普遍在10000点以上,和二手房之间的价差越来越小,在这种情况下新房不,新房在价格上已经没有太多优势,只要重庆二手房价格下跌的够狠,肯定也会造成新房价格开始下跌。


如今,2020年也过了一半了,重庆二手房的房源数量突然激增,震惊了大多数人。二手房挂牌量暴增的背后,不仅是房屋库存的增加,更大的原因是购房人数的下降,每个人都感受到了出售的压力。 挂牌量暴增,但接盘者却在减少。


重庆楼市在未来的趋势已经不可言喻,可以说房价要再次暴涨已无可能。对炒房者以及囤房者而言雪上加霜。而且,随着政府对租赁市场的打压以及供应,想依靠租赁市场维持收入的炒房者也是难上加难。


来源:中国质量万里行,黄桷树财经

注:文章内的所有配图皆为网络转载图片,侵权即删!

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